도입
문재인 정부 출범 이후, 7월을 제외하고는 매달 부동산 정책 혹은 방향 발표가 있었습니다. 11월까지 다섯차례의 발표가 있었는데 대부분의 내용은 주택시장을 어지럽히는 다주택자들을 제어하는 내용이었습니다. 그런데 12월 13일에 발표한 임대주택 등록 활성화 방안은 처음으로 임대인과 임차인, 또한 정부도 상생할 수 있는 정책이었다고 생각합니다. 물론, 부작용 또한 없진 않았다고 생각은 하는데 이 부분은 마지막에 말씀드려보겠습니다.
요약
- 임대인 혜택 : 양도세 감면 확대 및 종부세 합산 배제
- 임차인 혜택 : 전월세 상한제를 통한 주거 안정
- 정부는 인프라 구축을 통해 현황 파악 가능
임대인 혜택 : 양도세 감면 확대 및 종부세 합산 배제
일단 임대주택 등록 활성화를 위해 정부에서 꺼낸 회심의 카드는 양도세 감면 확대 및 및 종부세 합산배제라 생각합니다. 일단 본인 보유 주택을 8년 장기로 임대사업자 등록을 할 경우 장기보유특별공제를 70%까지 받을 수 있도록 혜택을 주었으며, 양도세 중과 배제 또한 가능하게 하였습니다. 또한 해당 주택에 대해 종부세 합산 배제라는 혜택을 줌으로써, 다주택자들이 종부세 부담을 느낄 수 있던 점을 잘 파고들었습니다. 대신 정부는 이 혜택을 8년 장기로 묶을 경우만 적용함으로써 안정적인 임대 물량 공급을 위한 대책을 세웠다고 볼 수 있겠습니다. 임대인들은 사실 이전 정책들로 인해 퇴로가 없었는데 정부가 유일하게 퇴로를 만들어준 셈이 되었으니 등록할만한 동기는 충분히 되었다고 생각합니다.
임차인 혜택 : 전월세 상한제를 통한 주거 안정
또한, 임차인들은 전월세 상한제를 적용하여, 임대사업자 주택에 임차로 들어갈 경우, 2년마다 5% 이상은 보증금을 올려주지 않고 거주할 수 있는 혜택을 주었습니다. 또한, 소액보증금 최우선변제범위를 확대함으로서 임차인이 보증금 돌려받을 수 있는 금액을 추가로 보호할 수 있게 하였습니다.
정부는 인프라 구축을 통해 현황 파악 가능
그러면 정부는 아무런 이득이 없었느냐? 그렇지 않습니다. 임대차시장 데이터베이스 및 임대등록 시스템을 구축하여 이를 통한 현황을 실시간으로 확보할 수 있게 되었습니다. 그 동안 전월세 시장은 개개인간의 거래라고만 생각했던 것을 양지로 끌어내어 결국 세수 확보를 할 수 있는 기반을 갖추게 된 것입니다. 정부에게 이만한 소득이 어디 있겠습니까? 사실 이 정책의 최대 수혜자는 임대인도, 임차인도 아닌 정부였다고 생각합니다.
결과적으로 해당 정책을 통해 많은 임대인들이 불안함을 느끼면서도 8년 장기 임대로 본인 소유의 주택을 등록하였습니다. 이 매물은 아마도 2025년부터 나오게 될 예정인데, 이 때 시장에 매매 추세가 어떻게 될지 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 그리고 이 당시에 많은 매매 가능한 물건들이 한 번에 임대사업자 등록을 하면서 매매 시장에 매물이 사라져버려 매매가를 오히려 끌어올리는 부작용도 있었습니다.
한편, 이 때 일부 임대인들은 정부를 믿을 수 없다며 임대사업자 등록을 하지 않았는데 이후 정책에서 정부가 기존 임대사업자 혜택을 건들게 되면서 이 분들이 현명한 판단을 한 것이었다는 말도 있습니다.
개인적으로는 그래도 임대주택 등록 활성화 방안은 나쁘진 않은 정책이었다고 생각합니다.
이후 한동안은 정책 발표가 없었고, 다음 리뷰할 정책은 2018년 6월 28일에 발표한 주거종합계획이 되겠습니다. 점점 2018년의 폭탄인 9.13 대책을 항해 달려가고 있는데 다음 정책에서는 또 어떠한 내용을 발표했을지 벌써부터 기대됩니다.
그럼 좋은 하루 되세요.
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