지난 포스팅에 이어 이번에는 문재인 정부의 두번째 부동산 정책인 82 부동산 정책에 대해 리뷰를 하겠습니다. 8.2 부동산 정책은 부동산 규제의 종합선물세트와도 같았다 보시면 될 것 같습니다. 대부분의 규제가 이 때부터 시작되었는데 좀 더 자세히 살펴보겠습니다.
요약
- 규제지역 추가
- 재건축, 재개발 등 정비사업 규제 추가
- 금융 규제 강화
규제지역 추가 - 투기과열지구 및 투기지역 지정
당시 부동산 시장은 7월부터 서울을 중심으로 상승폭이 다시 확대되는 추세였습니다. 정부는 그 중에서도 재건축 및 재개발 사업장이 많은 지역을 중심으로 빠르게 상승이 이루어지고 있다고 판단하였습니다. 이에 선제 대응을 위하여 국토교통부는 서울 전역과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하는 동시에 ,그 중에서도 당시 과열이 확산되고 있다고 판단되었던 서 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서) 및 세종시를 투기지역으로 지정하였습니다.
재건축, 재개발 규제 추가 - 초과이익환수제, 조합원 지위 양도제한 강화
또한, 재건축 시장을 위주로 시장이 과열되고 있다고 판단하여 그 동안 유예되고 있던 재건축부담금 부과 연기를 더 이상 하지 않고, 18년 1월부터 재건축 초과이익환수제를 실시하기로 결정하였습니다. 이를 피할 수 있던 조건은 17년 12월 말일까지 관리처분인가 신청을 하는 것이었으며, 이에 따라 반포의 반포주공아파트 1단지 124주구, 잠실의 진주아파트 및 미성 크로바아파트 재건축, 방배동의 방배5구역, 방배6구역, 방배13구역, 방배14구역 등 많은 사업장들이 초과이익환수제를 피하기 위해 진도를 매우 빠르게 나가서 일단 관리처분인가까지 신청하게 되는 결과를 낳았습니다. 물론, 당시 관리처분인가 신청했던 사업장 대부분은 정비계획 변경이 필요했기에 아직도 변경 중이거나 이제 착공한 사업장들이 대부분입니다.
또한, 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도를 허용하고 있었는데 이 예외 조건을 더욱 강화했습니다. 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 1주택자의 경우 지위 양도를 허용하고 있었으나, 이를 3년으로 늘렸습니다. 또한, 사업시행인가 이후 관리처분인가 이전에도 기간을 기존 2년에서 3년으로 늘렸습니다. 즉, 한 번 보유하면 왠만하면 팔지 말라는 의미였습니다.
또한, 재개발 및 도시환경정비사업의 경우 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 이후부터 소유권이전등기시까지 조합원 분양권 전매를 금지하도록 규제를 하였습니다. 또한, 재당첨 제한을 추가해 투기과열지구 내 일반 분양 뿐만이 아닌, 조합원 역시 또한 재당첨 제한을 5년간 하였습니다.
다주택자 양도 소득세 강화
또한, 세금 측면으로도 다주택자에 대한 페널티를 주었습니다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 조정대상지역 내 주택 양도시에는 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 적용을 배제하기로 하였습니다. 해당 규제를 18년 4월 1부터 시행하기로 함에 따라 다주택자의 물건들이 나와서 시장을 안정시키는데 도움을 줄 수 있을 것이라는 정부의 의도였던 것으로 보입니다. 그러나 결과적으로는 다주택자들이 중과를 피하기 위해 임대사업자를 신청한 후 본인 물건을 장기임대로 묶어버려 시장의 매물만 줄이게 되는 결과가 되었습니다.
다주택자 금융 규제 강화
다주택자에 대한 제제는 여기서 그치지 않았습니다. 금융 규제 또한 강화했습니다. 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용함으로서, 기존 60%, 50%에서 각각 20%, 10%의 한도를 낮췄습니다.
이렇게 82대책은 시장 과열의 원인이 다주택자라는 정부의 판단하에, 다주택자들에 대한 전방위적인 규제를 시작했던 정책이었습니다. 하지만, 결과적으로는 문재인 정부 5년 내내 폭등이라는 결과를 낳게 되는 정책의 시작이었다는 점이 아이러니합니다.
내용이 너무 많아서 일단 이 정도만 정리해보았습니다. 다음은 아마도 82대책의 후속조치인 95 정책 발표가 될 것입니다.
그럼 모두 좋은 하루 되세요.
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